21 апреля 2022 г. заседание комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ было посвящено проблемным вопросам проведения межевания земельных участков под многоквартирными домами, расположенными на территории г.о. Самара.
Стоит отметить, что ситуацию, сложившуюся в столице региона в связи с активизировавшимся в последние годы процессом межевания земельных участков под МКД, члены комиссии уже выносили на обсуждение в рамках круглого стола в октябре прошлого года. «По итогам круглого стола мы приняли ряд рекомендаций в адрес органов местного самоуправления. Но, по нашим наблюдениям, поток обращений, жалоб со стороны жителей по данным вопросам за прошедшие месяцы не уменьшился. В связи с этим хотелось бы еще раз выслушать представителей структур, участвующих в процессе. Нужно понять, произошли ли какие-либо подвижки, и если нет, то почему», – обозначил цель встречи председатель комиссии Виктор Часовских.
Один из основных вопросов, который ставится в обращениях граждан в связи с проведенным межеванием: почему и на каких основаниях тому или иному дому «приписываются» такие территории, как квартальные дороги, спортплощадки и пр.? «Да, в настоящее время многоквартирные дома освобождены от уплаты земельного налога. Однако, если такие территории «отходят» дому, на плечи жителей ложатся их содержание и ремонт, – акцентировал внимание на проблеме Виктор Часовских. – Ставка содержания и текущего ремонта дома утверждается общим собранием собственников помещений в МКД, так же как и состав общего имущества. По логике, только если земельный участок включен в состав общего имущества МКД, управляющая организация имеет право вкладывать деньги жильцов в его содержание. То есть собственники должны принять отмежеванный участок. У нас есть пример детских площадок, которые жители домов не принимали, а муниципалитет по факту не обслуживал. Как результат новые детские площадки достаточно быстро приходили в негодность. Дороги – это то, что вызывает у людей еще больше вопросов».
По мнению директора МП г. Самары «Архитектурно-планировочное бюро» Артема Малахова, квартальные дороги являются не дорогами, а проездами, и именно поэтому при межевании массово отходят в придомовую территорию. «Когда жители отказываются от проезда около своего дома, возникает вопрос: а этот дом сможет обойтись без данного проезда? Дорога – это территория общего пользования, которая в соответствии с Градостроительным кодексом РФ выделяется «красными линиями». Внутриквартальный проезд же обслуживает строго определенный элемент планировочной структуры», – подчеркивает эксперт. Отказываясь от тех или иных участков при межевании, люди не думают о последствиях, считает Артем Малахов. Например, можно, опасаясь дополнительных финансовых затрат, отказаться от хоккейной калды, расположенной около дома, но где гарантия, что на этой территории, оставшейся неразграниченной, позже не вырастет очередная многоэтажка?
«Так называемыми «проездами» пользуются далеко не только жители конкретных домов, – обратил внимание заместитель председателя профильной комиссии Общественной палаты Самарской области Игорь Косилов. – Это и подъездные пути для пожарных машин, и проезды к социальным объектам: поликлиникам, школам, детским садам, магазинам. Иными словами, эти квартальные дороги, выполняющие социальные функции, важны также и для органов местного самоуправления. К сетям, расположенным на придомовой территории, должен быть круглосуточный подход для аварийных служб; а значит, по факту собственник не может в полном объеме распоряжаться земельным участком, но при этом должен его обслуживать и содержать. Вопрос очень неоднозначный. Но как минимум, было бы справедливым передавать на содержание жителям не ямы и рытвины, а приведенные в порядок, отремонтированные объекты. Ремонт дороги, – все равно как эту дорогу называть, – совершенно определенный вид работ, который управляющие организации априори не выполняют, и средств на это из строки содержания общедомового имущества однозначно не хватит».
Не согласился с утверждением о том, что квартальные дороги служат только жителям конкретных домов, и консультант отдела жилищного надзора и лицензионного контроля Центрального управления жилищного надзора Государственной жилищной инспекции Самарской области Дмитрий Медведев. «Правила благоустройства территории городского округа Самара и территорий внутригородских районов городского округа Самара», утвержденные решением Думы г.о. Самара от 08.08.2019 № 444, содержат четкие понятия придомовой (при разграниченном и при неразграниченном земельном участке) и прилегающей территории, напомнил представитель ГЖИ. Но, судя по всему, у городской администрации есть соблазн сделать прилегающую территорию придомовой. Впрочем, стремление муниципальных чиновников разделить всю территорию города между «ответственными», не оставляя «белых пятен», вполне понятно.
Отдельный вопрос касается самой организации работ по межеванию. Дело в том, что сегодня процедура проходит через торги в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 44-ФЗ. В ходе торгов некоторые организации «опускаются» в цене разы, и в итоге буквально за копейки выигрывают работы, которые предполагают не только подготовку проекта межевания территории и проекта планировки территории, но также и проведение четырех видов изысканий. Понятно, что говорить о качестве в таком случае просто не приходится.
В 2019 и в 2020 году на территории областной столицы работы проводились муниципальным предприятием г. Самары «Архитектурно-планировочное бюро». В 2021 году торги выиграла компания из Воронежа. В этом году уже заключен контракт на 5 территорий, контракт еще на 94 территории находится в процессе подготовки: торги должны пройти в мае-июне. «Первоначальная цена предполагается на уровне 17 млн рублей. Но в прошлом году мы заходили с такой же суммой, однако, конечная цена составила 8 млн рублей», – прокомментировала заведующая сектором планирования территорий Департамента градостроительства г.о. Самара Елена Сеткеева.
«Уже не первый год на всех уровнях мы говорим о необходимости вносить существенные изменения в 44-ФЗ. К сожалению, пока безрезультатно», – констатировал Виктор Часовских.
Нужно сказать, что ряд регионов, таких как Москва, Санкт-Петербург, Татарстан наработали свой позитивный опыт в сфере межевания территорий, расположенных под многоквартирными домами. Конечно, возможности этих регионов несопоставимы с возможностями Самары, но изучать этот опыт нужно, отметили участники заседания.
Немалая проблема заключается в том, что буквально каждый собственник помещений в МКД сегодня может заявить, какую территорию он желает видеть в качестве придомовой. При этом неясно, как именно должен достигаться компромисс в ситуации, когда у жителей одного дома могут быть очень разные точки зрения.
Проект межевания территории, предварительно одобренный профильным городским департаментом, в обязательном порядке направляется на публичные слушания, которые длятся не менее месяца. При этом обязательно организуются и очные слушания, на которых присутствуют авторы проекта. В том случае, когда жители изначально обращались к проектировщику со своими предложениями, такие слушания проходят быстро и безболезненно, подчеркнул Артем Малахов, призвав собственников помещений в многоквартирных домах проявлять активность.
«Жители обычно не знают, как, на каких площадках проходят торги, каковы условия, кто их выигрывает, а значит, не знают, к кому обратиться, – возразил Виктор Часовских. – Общественная палата, со своей стороны, готова доносить информацию до людей. Но для этого мы сами должны ею обладать. Поэтому обращаемся к органам местного самоуправления. Чем больше население будет задействовано на предварительных этапах, тем меньше потом будет вопросов. Людям нужно объяснять и плюсы того, что участок придомовой территории будет размежеван и передан им в собственность, рассказывать о том, как этот участок может использоваться, чтобы приносить дополнительный доход, средства от которого можно использовать на содержание дома».
«Сегодняшнее обсуждение показывает, что даже у специалистов возникают недопонимание и разница во мнениях при толковании ситуации. А что говорить в таком случае о жителях? Мы стоим на стороне жителей. Подход к разграничению территорий должен быть разумным и в большинстве случаев – индивидуальным. Органам местного самоуправления мы настоятельно рекомендуем проводить работу по разъяснению гражданам процесса межевания территорий под многоквартирными домами. По итогам этого заседания также обратимся к муниципалитетам, помимо г.о. Самара, с просьбой сформулировать их видение того, какие трудности возникают в процессе межевания», – отметил Виктор Часовских.