19 ноября 2024 г. на площадке Регионального центра «Мой бизнес» в Самаре состоялся VI Форум управляющих компаний в сфере ЖКХ Самарской области. В этот раз форум был посвящен 20-летию Жилищного кодекса РФ. Организаторами выступили Общественная палата Самарской области (комиссия по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ и дорогам), Региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ-Контроль», Ассоциация «Некоммерческое Партнерство Саморегулируемая организация «Поволжский межрегиональный центр регулирования деятельности в сфере ЖКХ».

«Рады, что эта площадка, инициированная Общественной палатой Самарской области, стала традиционной. Сегодня вновь поговорим о проблемах, с которыми сталкиваются управляющие организации в своей деятельности, о законодательстве, которое постоянно изменяется, совершенствуется: причем не всегда в пользу участников рынка. Эта площадка как раз и дает возможность управляющим компаниям высказаться и быть услышанными. Общественная палата обладает правом законодательной инициативы, и наши консолидированные предложения могут быть донесены до законодателей, до тех, кто принимает решения», – обратился к участникам встречи председатель комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ и дорогам, руководитель Региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ Виктор Часовских.

В своем видеоприветствии заместитель председателя Комитета Государственной Думы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева отметила: сфера управления многоквартирными домами (МКД) очень сложная, в течение многих лет она является источником социального напряжения, в чем есть и определенная вина законодателей: законодательство, которое регулирует эту сферу, чрезвычайно запутано. «От тех положений, которые содержались в Жилищном кодексе РФ изначально, мы очень сильно отошли. С одной стороны, у нас сегодня есть собственники жилья, у которых отсутствуют как ответственность за содержание общего имущества, так и зачастую возможность реально влиять на ситуацию: непрозрачность расчетов, отсутствие контроля за общедомовым имуществом, невозможность повлиять на работу УК – все это порождает иждивенческие настроения, снижает активность собственников. С другой стороны, бизнес, который работает в этой сфере, тоже находится в непростой ситуации. При профильном Комитете Государственной Думы создана рабочая группа по совершенствованию законодательства в сфере управления МКД, на площадке которой подготовлен ряд законопроектов. Прекрасно понимаем, что изменения должны приниматься только в процессе обсуждения с участием бизнеса. Поэтому внимательно изучим предложения, которые будут выработаны по итогам форума», – подчеркнула Светлана Разворотнева.

Свой доклад в рамках пленарного заседания форума Виктор Часовских посвятил участию управляющих компаний в формировании роли собственника в процессе управления МКД.
«Если УК планирует работать на доме долго и эффективно, она должна выстроить правильные взаимоотношения с собственниками помещений, с советом дома. В теории взаимодействие собственников и управляющей организации строится на принципах, в соответствии с которыми исполнитель (управляющая организация) выполняет услуги и работы с качеством, которое устраивает собственников помещений, и получает за это плату, которая позволяет работать с прибылью. Однако в реальности соблюдение этих принципов сильно затруднено целым рядом факторов, из которых к числу наиболее значимых относятся отсутствие активности собственников жилья в вопросах управления многоквартирным домом и законодательного регулирования ряда важных моментов организации процесса управления домом (в частности, порядка определения стоимости услуг по управлению, содержанию и ремонту общедомового имущества, контроля качества оказываемых услуг и т. д.). Тем не менее, несмотря на разность интересов, имеются все основания для достижения договоренности между управляющими организациями и собственниками помещений многоквартирного дома», – уверен Виктор Часовских.
«Анализ работы УК с собственниками в Самарской области позволяет говорить о низких темпах внедрения в сферу управления МКД цифровых технологий; об отсутствии эффективной коммуникации между управляющими организациями и потребителями жилищно-коммунальных услуг в части оказания методической помощи в подготовке и проведении общих собраний, учета мнения и законных интересов собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах; о ненадлежащей организации работы по обеспечению приема граждан в представительствах управляющих организаций, рассмотрению их обращений (заявлений, жалоб) и об отсутствии принятия оперативных и эффективных мер по фактам, изложенным в обращениях; о низкой эффективности деятельности советов многоквартирных домов как представителей собственников по определению перечня необходимых услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающих контроль исполнения и использования денежных средств собственников; о непрозрачности финансовой деятельности организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами; об отсутствии законодательно установленной формы годового отчета управляющей организации; о низкой информированности собственников помещений в многоквартирных домах о возможностях и способах экономии ресурсов, что необходимо для повышения качества предоставления коммунальных услуг (за счет проведения соответствующих мероприятий по модернизации общего имущества); о недостаточной эффективности деятельности государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля», – обратил внимание Виктор Часовских, призвав УК еще раз проанализировать свои взаимоотношения с собственниками жилья. «Взаимоотношения с советом МКД – один из критериев оценки деятельности управляющей компании. Нужно уделять работе с собственниками больше внимание: это в интересах обеих сторон», – подчеркнул Виктор Часовских.

Заместитель руководителя Государственной жилищной инспекции Самарской области Евгений Федюкин, со своей стороны, рассказал об эффективных механизмах контроля за соблюдением жилищного законодательства, отметив те нормативные изменения, которые произошли в последнее время. Представитель Госжилинспекции призвал управляющие организации напрямую взаимодействовать с инспекторским составом, чтобы вовремя устранять недочеты, а также обратить внимание на возможности такого вида профилактических мероприятий, как консультирование. Консультирование может осуществляться по письменному обращению организации в ГЖИ, однако, пока УК практически не пользуются таким правом.
«Все проверочные мероприятия проводятся в рабочее время контролируемой организации, при этом обязательно наличие записи о проведении проверки в Едином реестре контрольно-надзорных мероприятий (ЕРКНМ) – до проведения проверки. Все результаты проверочных мероприятий фиксируются в актах, а затем в протоколах», – напомнил Евгений Федюкин. В соответствии с законодательством инспекционный визит и выездная проверка могут проводиться дистанционно: посредством аудио или видеосвязи, – но на практике это не получило распространения, так как по видео достаточно трудно получить представление о предмете.
Отдельное внимание в своем выступлении представитель ГЖИ уделил законным способам отсрочки или прекращения исполнения решений инспекции. Так, с 1 января 2023 года через единый портал государственных услуг реализуется система досудебного обжалования: обжаловать можно любое действие, решение инспектора – на это дается 10 рабочих дней в случае, если вынесено предписание, и до 30 календарных дней в иных случаях. «Добросовестные УК стараются не доводить до контрольно-надзорных мероприятий», – выразил уверенность Евгений Федюкин.

«Этот год ознаменован сразу несколькими значимыми датами: 20 лет Жилищному кодексу РФ (за это время в него внесено более 120 изменений), 30 лет ГЖИ Самарской области, 15 лет некоммерческому партнерству СРО «Поволжский межрегиональный центр регулирование деятельности в сфере ЖКХ», – отметил заместитель председателя комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ и дорогам, генеральный директор Ассоциации НП СРО «ПМЦ ЖКХ» Игорь Косилов, посвятивший свое выступление анализу доклада «О регулировании деятельности по управлению жилищным фондом и усилению контроля за управляющими организациями посредством ужесточения лицензионных требований к ним либо перехода на обязательное саморегулирование деятельности лиц, осуществляющих управление жилищным фондом». Данный доклад, который был подготовлен Комитетом Государственной Думы РФ по строительству и ЖКХ и Министерством строительства и ЖКХ РФ, сегодня является, пожалуй, самым обсуждаемым документом в сфере ЖКХ. В докладе представлено три варианта развития отрасли управления МКД. «Первый вариант подразумевает усиление контроля за управляющими организациями посредством ужесточения лицензионных требований к ним. Второй – переход на обязательное саморегулирование деятельности организаций, осуществляющих управление жилищным фондом. Третья модель предусматривает создание регоператора: в этом случае все УК перестают быть управляющими и становятся эксплуатирующими организациями, – такая модель потребует серьезных бюджетных затрат. Доклад представляет собой очень емкий документ с глубоким анализом плюсов и минусов трех представленных вариантов. Обсуждения пока продолжаются. Возможно, окончательное решение будет найдено в симбиозе всех трех моделей», – подчеркнул Игорь Косилов.

С тематическими докладами в рамках форума выступили представители ГАУ СО ДПО «Квалификационный центр ЖКХ и энергетики», ПАО «Т Плюс» и др. Свои наработки, которые могут быть полезны участникам рынка управления МКД, представили ООО «Региональный Расчетный Оператор» и ООО «УК» ЮГ-сервис» («Единая служба комфорта»).
По итогам форума будет подготовлена (доработана) резолюция, которая должна отразить проблемные сферы управления МКД и предложения по их решению.